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Lohnen kann sich das Nachmessen der Wohnung. 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben ist die Wohnungsfläche in mehr als 80% der Fälle. Aus einer Untersuchung der DekraReal Estate geht dies hervor. Obwohl dies sehr ärgerlich ist, besteht nicht immer die Berechtigung zu einer Mietminderung. Michael Kopff, Sprecher des Mietervereins Hamburg sagt, dass der Mieter in solchen Fällen nachweisen müsse, dass für ihn eine wichtige Beeinträchtigung vorliegt. Wenn im Vertrag eine Quadratmeter-Miete vorgesehen ist, sei dies beispielsweise der Fall. Preisgebundene Wohnungen sind weitere Ausnahmen von der 10%-Regelung. Hinzukommt die Ausnahme, wenn während einer Mieterhöhung eine zu hohe Fläche Basis der Wohnflächenberechnung war. Kopff ergänzt, dass man spätestens bei einer Mieterhöhung die Fläche nachmessen solle. Seine Erfahrung sei allerdings auch, dass viele Leute wenig Lust hätten, ihre Wohnung zu überprüfen und sich auf die CAD Zeichnung verlassen . Wenn die Abweichungen größer als 10% sind, sind Korrekturen der Miete einfacher zu erreichen. Dass in solchen Fällen die Miete entsprechend gemindert werden kann und auch Rückzahlungen möglich sind, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Urteilen festgelegt (AZ. VIII ZR 219/03, VIII ZR 133/03). Dass eine Wohnung statt der ausgewiesenen 180 nur 155 m² groß war, zeigte sich zum Beispiel in einem Fall. Weil die Wohnfläche so geringer ausfällt als angegeben, urteilte der BGH, dass die Miete um 14% gemindert werden darf (VIII ZR 347/04). Kopff gibt aber auch zu bedenken, dass Rückzahlungen allerdings nur bis zu drei Jahren möglich seien, danach trete eine Verjährung ein. Ob der Mieter die kleinere Fläche gleich nach dem Einzug und erst Jahre später feststelle, spiele für die Mietminderung keine Rolle. Wichtig ist auf alle Fälle die richtige Wohnflächenberechnung für die Betriebskostenabrechnung. Berechnet werden schließlich viele Posten auf Basis der Quadratmeterzahl. Auch wenn die Differenz kleiner als 10% ist, können hier Korrekturen verlangt werden. Dass die Mieter von einem solchen Einwand keinen Vorteil haben, kann allerdings auch der Fall sein. Kopff unterstreicht, dass sich nur die Berechnungsgrundlage für die Betriebskosten änderten, wenn in allen und nicht nur in einer Wohnung die Flächen nicht stimmen. Einige Grundsätze sind beim Nachmessen der Wohnung im Hinblick auf die Wohnflächenberechnung zu beachten. Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung fließen nicht mit in die Wohnflächenberechnung ein, Abstellräume in der Wohnung schon. Nicht für die Wohnflächenberechnung sind auch Keller und Garagen relevant. In die Wohnflächenberechnung mit einbezogen werden zu 25 oder 50% Balkon oder Terrasse. Bei Dachschrägen ist besondere Sorgfalt geboten. Für die Wohnflächenberechnung zählen die Raumteile unter einem Meter Deckenhöhe nicht. Zu 50% angerechnet bei der Wohnflächenberechnung wird die Fläche, die eine Höhe zwischen 1 und 2 m hat. Für die Wohnflächenberechnung sollte ein Fachmann wie z.B. auch Architekten hinzugezogen werden, wenn im Mietvertrag auf DIN-Vorschriften verwiesen wird und nicht die Wohnflächenverordnung gilt.
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